Цены на недвижимость вновь пошли вверх. Таким образом застройщики намерены вернуть себе сверхприбыли, которые они потеряли в 2022 году. Но вот проблема: спрос не растёт желаемыми для девелоперов темпами, а денег на покупку квартиры у россиян нет. Потому застройщики ищут выходы. Один из них – заселить пустующий дом мигрантами.
Средняя стоимость квартиры в новостройке на крупнейших региональных рынках страны только за последний месяц выросла на 1,9%, подсчитали в «Циан.Аналитика». Всего же до конца года квартиры могут прибавить в цене ещё как минимум 5%.
Судя по всему, за счёт роста цен девелоперы мечтают вернуть себе былые сверхприбыли. И мечты эти, оказывается, не так далеки от реальности: по прогнозам Dataflat.ru, к концу года выручка застройщиков, работающих на четырёх крупнейших рынках страны (Москва, Подмосковье, Санкт-Петербург и Ленинградская область), может вырасти на 7% и составить 2,32 трлн рублей.
В этих радужных планах есть один, но существенный изъян: покупательная способность населения продолжает падать, а потому ждать лавинообразного восстановления спроса на новостройки не стоит. Хотя, судя по всему, застройщики вдохновились решением ЦБ о поднятии ключевой ставки. Поскольку кредиты на покупку жилья на вторичном рынке отныне стали дорогими, продавцы новостроек продолжают зазывать покупателей льготной ипотекой. «Для покупателей нового жилья у застройщиков уровень ставок останется приемлемым, около 5–8%. Ставки вырастут для заёмщиков, которые планируют покупать в ипотеку жильё на вторичном рынке. Они достигнут примерно 14–15% годовых», – констатирует основатель и владелец группы «Родина» Владимир Щекин. Но вот помогут ли эти тенденции справиться с проблемой затоваривания рынка – большой вопрос.
Затоваривания рынка нет, продолжают убеждать девелоперы. Однако выдача желаемого за действительное реальность не меняет. Да, по данным ПСБ Аналитика, тенденция роста объёма нераспроданных квартир действительно переломлена, но перелом этот составляет считанные доли процента. Так, в июле доля нераспроданного жилья в Москве снизилась всего на 0,9%. Тем временем в Омске своего покупателя ждёт почти 77% построенного жилья, в Самаре – 71%, в Екатеринбурге, Казани и Ростове-на-Дону – 65%, в Санкт-Петербурге – 60%, в Москве — 58% (расчёт идёт по кв.м., находящимся в стадии строительства). Ранее «Наша Версия» уже поднимала тему затоваривания рынка недвижимости. Тогда в Минстрое и госкорпорации «Дом.РФ» утверждали, что ничего страшного не происходит, баланс спроса и предложения вот-вот придёт в норму. А сами застройщики ссылались на то, что крупные и финансово устойчивые компании вполне могут подождать с распродажей готового жилья. Однако время идёт, но долгожданный баланс спроса и предложения так и не наступает.
«В прошлом году произошла вынужденная приостановка строительства ряда проектов. Застройщики и банки пересчитывали бизнес-модели проектов, ставки проектного финансирования и прочее, – констатирует коммерческий директор Time Development Юрий Раловец. – Однако есть проекты, которые находятся на тех стадиях, когда приостановить строительство невозможно. И соответственно уже согласованные проекты будут строиться и реализовываться застройщиками в полном объёме. Нераспроданные же объёмы останутся на балансе девелопера».
О «балансе девелопера», на котором мёртвым грузом висят непроданные квадратные метры, стоит сказать особо. Такие квартиры – прямой убыток для застройщиков, поскольку их содержание выливается в немалую сумму. Введённая в эксплуатацию новостройка переходит на баланс управляющей компании. Поскольку непроданные квартиры остаются в собственности девелопера, на него автоматически ложится бремя по оплате услуг ЖКХ, услуг УК, а также другие выплаты, в том числе налог на эти квартиры. Размер налога в каждом регионе разный, но по закону ставка не может превышать 2,2% от кадастровой стоимости недвижимости. Таким образом, содержание этих квартир выливается в копеечку. В зависимости от региона, а также типа объекта суммы разнятся, однако даже если взять за основу муниципальный тариф Москвы, составляющий 31,63 рубля с квадратного метра, можно представить себе масштаб проблемы.
Так, компания «ПИК» – одна из лидеров рынка – в 2022 году ввела 2,2 млн квадратных метров жилья. Если предположить, что 30% (660 тыс. квадратных метров) из них не были распроданы, то ежемесячные траты только на их содержание (без учёта оплаты коммунальных ресурсов) по муниципальному тарифу Москвы составят более 20 миллионов. Это 240 млн рублей в год.
Примерно можно подсчитать и расходы на оплату налога. Учитывая, что кадастровая стоимость квартиры, как правило, максимально приближена к рыночной цене, за основу расчётов возьмём, например, среднюю стоимость квадратного метра в Санкт-Петербурге. По данным bnMAP.pro, в январе – июле этого года средняя цена «квадрата» в питерской новостройке составляла 221 тыс. рублей. Ставка налога в регионе составляет 2,2%. Итого за условно непроданные 660 тыс. «квадратов» застройщику придётся заплатить 3,2 млрд рублей.
Для того чтобы избавиться от убыточных «квадратов», застройщики всеми силами пытаются найти тех, кто сможет взять на себя расходы по их содержанию.
Одна из потенциальных возможностей – поселить в свободные квартиры мигрантов. Такой схемой обычно пользуются управляющие компании. Мигранты довольны, что получили жильё по бросовой цене, а «управляйки» рады, что нашли, на кого переложить расходы на коммуналку и содержание здания. Несколько подобных примеров в своё время уже стали достоянием общественности. Например, в ЖК «Москвичка» в Коммунарке УК устроила хостелы для мигрантов. А работники рынка «Фуд-Сити» в своё время за скромную плату в 10–20 тыс. рублей в месяц поселились в респектабельном ЖК «Испанские кварталы».
Впрочем, вселяя арендаторов, застройщик не решает проблему раз и навсегда – квадратные метры всё равно надо продать. В «Солнцево-парк» долгое время пустовала чуть ли не половина квартир в новостройке-«человейнике», возведённой «Мортон», а позже переданной ГК ПИК. «Где-то полтора года назад в пустые квартиры массово заехали киргизы. По слухам, застройщик вроде как выправил для них льготную ипотеку и сумел-таки продать «зависшие» квадратные метры», – поделился с «Нашей Версией» житель дома № 12 на улице Лётчика Грицевца.
Впрочем, на все пустующие «квадраты» никаких киргизов не хватит. По соседству с этой многоэтажкой есть ещё несколько новостроек, которые возвели в прошлом и позапрошлом году. Дома до сих пор так и стоят пустыми.
Выходом из положения, позволяющим продолжать поднимать цены, но при этом всё-таки избегать затоваривания рынка, может стать отказ девелоперов от реализации ряда запланированных проектов. «Конкуренция, безусловно, обостряется, но это не приведёт к немедленным последствиям – почти все застройщики перешли на проектное финансирование. Дом будет достроен в любом случае, и проблемы с продажами могут повлиять только на планы будущих проектов», – отмечает Владимир Щекин.
Вопрос – когда будет достроен дом. Впрочем, об этом строительное лобби уже позаботилось. Как рассказывала «Наша Версия», сумму компенсации дольщикам за не вовремя сданную новостройку отныне ограничили законодательно – не более 5% от стоимости жилья. Так что возводить дома, в которых квартиры продаются ни шатко ни валко, девелоперы теперь смогут хоть десятилетиями без ущерба для своего бюджета.
